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売却の流れ

大まかなサービスフローを端的に説明

売却サポートサービスをご利用いただく際の、全体の大まかな流れを分かりやすくご説明しています。まず、売却相談にて詳細をお伺いした後に現地調査・査定を行い、ご提案する売却プランにお客様がご納得いただいた時点で媒介契約を締結します。その後、売却活動を進め、無事に成約に至った際は、売買契約の締結・お引き渡し準備・残代金決済を経て、物件のお引き渡しとなります。

  • Step1 売却相談 最初にお客様の不動産売却に関する理由をお伺いします

    「家を売ろう」と、考える背景には、何かしら理由があるはずです。ご事情をきちんとお伺いした上で、売却時期や税金、諸経費、販売方法をご提案いたします。

    不動産売却　～売却時の費用～
    売却後のお手取り金 + 売却金額 = 諸費用(諸経費 + 税金)
    売却後のお手取り金額は、売却金額から諸費用（諸経費 + 税金）を差引いた金額となります。
    諸経費は、具体的に以下のようになります。
売却にかかる税金と諸費用
不動産譲渡所得税 不動産を売却した場合、譲渡所得に対する所得税および住民税がかかります。なお、この税金は売却利益がある場合のみ課税されます。
印紙税 売買契約書に貼付する印紙代ですが、物件価格により変動いたします。
抵当権抹消費用 物件を担保に金融機関から融資を受けている場合(住宅ローンを含む)に、抵当権などの権利が設定されていることがございます。この場合、融資金を完済し残債が残っていなくとも、その権利の抹消手続きをしていなければ物件に設定されたままになっていますので、その権利の抹消の登記を行います。この費用は、権利の種類や数によって異なります。
仲介手数料 不動産業者との仲介として売買契約をする物件では、一般的に仲介手数料がかかります。
速算法：売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税(売買金額が400万円超の場合)
修理修繕費用 修理や修繕をして引渡しをする場合に必要となります。
建物解体費用 更地での売買をする際に、解体すべき建物が残存する場合に必要となります。
測量・分筆 登記費用 境界の確定や土地を分筆して売る場合に必要となります。

  • Step2 調査・査定 売却物件の査定を行い調査報告いたします(無料)

    現地や周辺環境の調査や建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、成約事例などを調査し、価格査定を行います。

    不動産売却ポイント ～主な調査項目～
    マンションや一戸建て、土地など物件の種別によって調べる項目が異なります。

  • 一戸建て・土地

    ・建物の印象・部屋の印象、汚れの確認
    ・各部屋の状況、収納量の確認
    ・建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
    ・近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
    ・交通量の確認
    ・騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
    ・ゴミ置き場の確認
    ・リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
    ・駐車場の有無の確認
    ・境界や越境などの確認
    ・埋設物の確認(隣地の上下水道管が埋設されているケースも)
    ・接道状況、道路種類の確認
    ・日当りの確認、風通しの確認

  • マンション

    ・エントランス、ポスト、廊下、駐輪場など、共用スペースの状況の確認
    ・近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
    ・騒音、臭気、周辺の嫌悪施設などの確認
    ・ゴミ置き場、収集日の確認
    ・リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況の確認
    ・各部屋の広さ、収納量の確認
    ・日当りの確認、風通しや窓位置の確認
    ・眺望の確認
    ・浴室やキッチンの大きさ、設備の状況の確認
    ・手すりや段差などバリアフリーかどうかの確認
    ・セキュリティの状況の確認
    ・管理規約の確認
    ・リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限などの確認
    ・駐車場の空き状況の確認
    ・管理会社、管理員、管理状況の確認
    ・管理費や修繕積立金の額、滞納の有無の確認
    ・長期修繕計画の内容の確認
  • 役所調査
    用途地域の確認や建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガスなどの設備の状況などを確認いたします。
  • 法務局調査
    法務局では、登記簿謄本をもとに、主に所有者や地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界や道路との境界などの確認をいたします。
  • 市場調査
    購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など、様々な情報を考慮した上で、最適な売出価格の提案を行います。
  • 成約価格の事例
    実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。

  • Step 3 媒介契約の締結 売却の仲介業務を依頼する時に結ぶ契約です

    媒介契約には「専属専任媒介」、「専任媒介」、「一般媒介」の3種類がございます。

不動産売却ポイント ～媒介契約の種類～

媒介制度の違い


 複数の仲介業者と契約 依頼者自ら発見した相手との取引 レインズへの登録義務 活動状況のご報告義務
専属専任媒介契約 × × 5営業日以内 1週間に1回以上
専任媒介契約 × ○ 7営業日以内 2週間に1回以上
一般媒介契約 ○ ○ なし なし

  • 専属専任媒介契約

    1．国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録：5日以内の登録が必要です。
    2．不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：1週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。
    3．特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
    4．売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できません。

  • 専任媒介契約

    1．国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録：7日以内の登録が必要です。
    2．不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：1週間に1回以上文書で報告しなくてはなりません。
    3．特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。
    4．売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができます。

  • 一般媒介契約

    1．国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録：登録の義務はございません。
    2．不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告：業務報告の義務はございません。
    3．売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができます。
    4．売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができます。

    ※レインズ：
    国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムです。オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムですので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することが可能です。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっております。

  • Step4 売却活動 媒介契約のご締結後積極的なご売却活動を行います

    様々な媒体で宣伝広告を展開しております。お客様とご相談の上で、広告活動を決定してまいります。

  • 不動産売却ポイント ～清潔・広く・明るく～

    何事にも言えることですが、第一印象は大切になります。事前準備として、お部屋のお掃除や整理整頓を行っておき、お部屋を少しでも清潔に広く見せましょう。また、カーテンを開けたり昼間でも電気をつけるなど、お部屋を明るく見せることも大切です。居住中のご案内はお部屋のご印象とともに、売主様自身のご印象もご購入決断のポイントになりますので、ぜひ、笑顔でお迎えください。

  • 不動産売却ポイント ～多くの公開ルートで成約率アップ～

    ・複数の不動産サイトへ無料で掲載いたします。
    ・指定流通機構(レインズ)への登録を行います。
    ・物件情報をプレオ不動産のお客様へ紹介いたします。
    ・成約率がグンとアップ、オープンハウスの開催いたします。
    ・近隣住戸へのポスティングを行います。
    ・新聞折込チラシに掲載いたします。
    ・早期に現金化したい方には買取システムがございます。

  • 不動産売却ポイント ～買取システムのステップ～

    無料査定→買取価格の提示→ご契約 メリットいっぱい

    ・早期現金化
    ・引渡期日指定可能
    ・瑕疵担保責任は免責

  • Step5 売買契約の締結 売主様と買主様が合意に至ったら売買契約を交わします

    契約が締結された時点で、売主様、買主様双方の権利、義務が確定し、以降その権利、義務を遂行する準備に移ります。

  • 不動産売却ポイント ～売買契約時に必要なもの～

    1. 権利証
    2. ご実印
    3. 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
    4. 契約印紙代 5. 仲介手数料の半金(別途消費税及び地方消費税が必要です)
    6. 設備表
    7. 物件状況等報告書
    8. 本人確認ができる書類(運転免許証、パスポート、健康保険証など)

  • Step6 お引っ越し ご入居 お引き渡しの準備をします

    残代金の受領日までに、契約時に約束した状態で買主様へ引渡せる状態にする必要がございますので、入念に準備をしておきましょう。

  • 不動産売却ポイント ～お引っ越し・荷造り～

    ・荷造りは、普段使わない季節外れの衣類や客用の食器や寝具などから順々に、荷造りができたものから番号と中身を表書きしておくことも忘れず、掃除用具や洗面道具は当日の朝に荷造りします。
    ・公共料金やお役所の手続き、カードや運転免許証の住所変更などもお忘れなく。

  • Step7 残代金決済 引渡し 残代金の受領と同時に物件の引渡しを行います

    買主様より売買代金の残金をお受け取りになると同時に、所有権の移転登記手続きと、物件のお引渡し（鍵のお引渡し）を行います。

不動産売却ポイント ～残代金決済の流れ～

物件の確認

決済に先立ち、売主様や買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。境界の確認や設備表などにもとづき、契約書に定めた通りに引渡しが行われるか確認いたします。

登記関係書類の確認

所有権移転登記の申請に必要な電類を司法書士が確認いたします。

ローンが残っている場合
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を一括返済し、抵当権を抹消しておかなければなりません。

残代金の受領

買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手で授受するケースもございますが、買主様が住宅ローンを利用する場合などは、金融機関に集まって振込で残代金を授受するケースがほとんどです。残代金授受の完了と同時に、所有権移転や抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。

各種負担金の清算

固定資産税や管理費など(マンションの場合)の清算を行います。引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主様の負担として日割りで清算を行うのが一般的です。

鍵の引渡し

残代金の受領と同時に、物件(鍵)を引き渡します。玄関の鍵だけでなく、勝手口や門扉、その他の鍵などをすべて渡し ます。引渡しが完了した証として、売主様、買主様双方で「引渡確認票」を取り交わし、売買契約のすべてが完了したことを確認します。

関係書類の引渡し

マンションの管理規定や分譲時のパンフレット、エアコン、給湯器など付帯する設備については取扱説明書なども買主様にお渡ししましょう。

諸貴用の支払い

不動産会社への仲介手数料や司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。

残代金決済時に用意するもの

1. 権利証
2. ご実印
3. 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
4. 固定資産税納税通知書
5. 仲介手数料の残金
6. 登記費用(抵当権抹消登記・住所変更登記など)
7. 物件の鍵
8. その他(管理規約・パンフレットなど)
・引き渡した後はお部屋のお掃除をして、買主様に気持ちよく引渡しができるようにしておきましょう。
・買主様に引き渡すパンフレット、取扱説明書、保証書などを整理しておきましょう。
・印鑑証明書などは早めに取得しておきたいものです(ただし有効期限3ヶ月)。
・決済時に必要な権利書もお忘れなく。